建て替えできない土地って？再建築不可物件について解説

建て替えができない土地に建っている「再建築不可物件」について知っていますか？再建築不可物件は、建築基準法に適合しなくなった土地に建っている物件をさし、現に家が建っていても、建て替えや増築はできません。本記事ではそんな再建築不可物件について再建築不可物件の条件や、救済措置、そのほかの活用法などを解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは「敷地が現在の建築基準法を満たさないため、再建築ができない物件のこと」と定義されています。

このような物件ができてしまった経緯には、度重なる建築基準法の改正にあります。元々は認められ建築できた土地でも、年月が経ち、建築基準法が改正されたことで、建築できない土地が生まれてしまったのです。

このような再建築不可物件に該当した建物は、リフォームは可能でも建て替え・増築ができません。

①再建築不可物件に該当する条件は道路に接する間口が2ｍ未満

②道路に接していない

③接している道路が建築基準法に該当しない

建て替えできない土地における救済措置とは

ただ、再建築不可物件は交通ルールや防火上および衛生面、安全面などの基準がクリアできていれば再建築が可能になる場合もあります。

ここでは再建築不可物件の救済措置について解説します。

位置指定道路の申請をする

位置指定道路とは建築基準法に則った道路のひとつで、特定行政庁が位置を指定した道路です。

位置指定道路の指定を受けるには以下のような条件が必要です。

①幅が4m以上あり、すみ切りを両側に設けること

②道路形態・道路境界が明確で、かつ排水設備が設けられていること

③原則通り抜けが可能なこと（行き止まりの場合は35m未満であること）

また位置指定道路は公道ではなく「私道」となるため、個人で管理する必要があり、固定資産税や都市計画税などが発生する点には注意が必要です。

隣地を購入する

どうしても建て替えをしたい場合、再建築不可物件の周囲の土地を買い取り、接道条件や開口条件をクリアできれば、建て替えが可能になります。

建て替えをしたい解決方法として検討するのも良いでしょう。

但し書き申請をする

建築基準法には、再建築不可物件でも建築審査会の許可が得られれば、接道義務を満たして居なくても再建築ができるというルールが存在します（建築基準法43条2項）。

自治体によって要件が異なるため、所属する自治体に問い合わせることが必要ですが、要件をクリアできれば再建築不可物件でも、建て替えが可能になります。

建て替えしない活用方法

救済措置でも救えないような土地では、住宅としての利用は難しいため別の方法で利用するのもおすすめです。

ここでは建て替えをしない活用方法を5つ紹介します。

建て替えではなくリフォームする

活用方法には該当しないかもしれませんが、リフォームという選択肢も頭の片隅に入れておくと良いでしょう。

再建築不可物件だった場合、建て替えができなくともリフォームをして住み続けることは可能です。

リフォームを何回か繰り返し、新築同様の家にすれば、建て替えと大差ない住宅にできるかもしれません。ただ、基礎工事ができないため耐震設備への問題や、間取りが変えられないといった不安要素もあります。

賃貸物件として活用する

再建築が難しくても、リフォームは可能であるため、家を綺麗にしたうえで「賃貸物件」として収入を得る方法もあります。

リフォームやリノベーションを行えば古い物件でも数十年住める場合があるため、建て替えしない活用方法としておすすめです。

駐車場・駐輪場にする

出入りがしやすかったり、間口が広かったりする場合には駐車場として活用する方法もあります。

月極駐車場かコインパーキングの2つが選択肢になりますが、土地の環境によってどちらの駐車場を採用するのかは、十分な検討が必要です。

また間口が小さかったり、駐車場にしても車の台数が稼げなかったりする場合には、駐輪場にするのもおすすめです。自転車やバイクは置く場所に困るものでもありますし、駐車場に比べて数が少ないため需要も高くなります。

自販機を設置する

小さい土地であれば自動販売機を設置するのも良いでしょう。

自動販売機の運用には業者にお任せする方法と、自分で管理する方法の2つがあります。

業者に任せる場合には利益の一部を支払う必要がありますが、掃除や発注、補充などをしなくて良いため楽に自動販売機を運用できます。一方、自分で管理する場合には、手取りが多くなる半面、管理に手間がかかります。どちらの運用方法が良いかは検討する余地があるでしょう。

まとめ

いかがでしたか？本記事では建て替えができない土地である「再建築不可物件」について再建築不可物件の定義や、救済措置、建て替えができない時の活用方法などについて解説しました。再建築不可物件は建築基準法の都合によって生まれてしまった建物ですが、場合によっては救済措置が適応されたり、再建築が可能になったりします。再建築ができない場合でも活用方法によっては、収入を得ることもできますので、検討してみてください。